קרקעות מהוות אפיק השקעה קלאסי ומעניין מאז ומתמיד וכך הדבר גם בארץ. כמו תחומים רבים בעולם הנדל"ן, גם תחום זה מושפע באופן נרחב מחוקים ותקנות וכאן נכנסת לתמונה תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית 35). מה היא תכנית מתאר זו? האם ועד כמה היא מספקת בסיס מבטיח לרווחים? ומה עוד חשוב למשקיעים לדעת לגביה?
משקיעים בקרקע חקלאית
רווח מהשקעות בקרקעות, מתבסס על השאלה מה מתכוונים לעשות עם הקרקע בהמשך. אפשר יהיה אולי למכור אותה כאשר ערכה יעלה. כמובן, אפשר יהיה גם להשתמש בקרקע. למשל להקים עליה עסק שמניב הכנסות, כגון עסק חקלאי מסוג מסוים. למעשה, קרקע חקלאית מציגה אפשרויות רבות במיוחד, מאחר שהיא פעמים רבות כמו לוח נקי. שטח ללא מבנים. באופן טבעי, באזורים כאלה תבוצע לרוב בהמשך בנייה ולא רק באותה חלקה שרכשתם. לכן אלה לרוב אזורים שיעברו פיתוח עתידי, ערכם הכספי יעלה והם יהפכו אטרקטיביים יותר למכירה וליצירת רווח. עם זאת, הדברים תלויים במידה מכרעת, בתכניות המדינה בנידון, בחוקים ובתקנות למיניהם. במרכז העניינים מבחינת משקיעים, ישנו היבט "הפשרת" הקרקע החקלאית לבנייה, האם ומתי הוא יתקיים ומה ניתן יהיה לבנות עליה? הדבר משמעותי גם לשם מכירת הקרקע עבור מי שעשויים לבנות עליה לאחר מכן וגם עבור בעלי הקרקע החקלאית שאולי מעוניינים להשתמש בה או לבנות עליה בעצמם. הכל מושפע ממה שכתוב בתכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות ובתכניות בניין עיר (תב"ע או תכניות מתאר מקומית / תוכנית מפורטת). כיצד משתלבת בכך תמ"א 35?
תמ"א 35 – מה היא אומרת?
שמה המלא של תכנית זו הוא למעשה "תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור". התכנית מציגה "מרקמי תכנון” שונים של קרקעות, אשר מכונים
- מרקם עירוני – כולל שטחים חקלאיים, שבסבירות גבוהה יחסית יופשרו בעתיד עבור מטרות אחרות.
- מרקם כפרי – שטחים שבהם היקף גדול יחסית של קרקעות חקלאיות. השימושים המיועדים להם עשויים לאפשר הפשרת קרקעות אלה, אך למטרות שהן בעיקר מסחריות, תוך שמירה על אופיו ה"כפרי" של האזור.
- מרקם חופי – אלה אזורים מיוחדים למדי. מאחר שהם לאורך חוף הים, אין בהם קרקעות חקלאיות רבות ושימושי הקרקע העתידיים יהיו קשורים ברובם לשימוש בחוף, כגון מבני תיירות.
- מרקם שימור ארצי – אזורים שהמדינה מעוניינת לשמור במצבם הנוכחי, כגון שמורות טבע. באזורי "מרקם שימור ארצי" עשויות להיות גם קרקעות חקלאיות, אך הסיכוי להפשרתן לבנייה נמוך יחסית.
- מרקם שימוש משולב – אזורים עם הגדרה מיוחדת, אשר משלבת בין מגורים לבין מה שכלול ב"מרקם שימור ארצי".
לקבל החלטות באופן חכם
השקעות נדל"ן ובכלל הן נושא מורכב למדי. השקעה בקרקע חקלאית בהחלט מחייבת התעמקות רבה בפרטים, ביצוע עבודה יסודית מבחינה זו והתעדכנות מתמדת בחדשות. בסוף 2012 למשל, תמ"א 35 קיבלה עדכון נרחב. אך גם באופן שוטף, עשויים להיות שינויים שונים לגבי הקרקע שאתם מתעניינים בה, בין אם סביב תכנית זו או אחרת. יש כמובן גם יחס מסוים בין התוכניות השונות של המדינה והרשויות המקומיות. גם תהליכי הפשרת קרקע, במידה והם בכלל יתרחשו, לוקחים זמן רב. במהלך זמן זה, דברים עשויים להשתנות. כך שבשורה התחתונה, מתקבלת תמונה מורכבת וגם דינאמית למדי. לכן, עבור מי שמעוניינים להצליח בהשקעות נדל"ן בקרקע חקלאית, חשובים הפרטים של כל התוכניות שמתייחסות לכך. הרווח אינו מובטח למשקיעים. מצד שני, יש לא מעט שעושים זאת חכם ובאופן מחושב וקוצרים בהמשך את הפירות המשתלמים.
לסיכום
אם אתם שוקלים להשקיע בקרקע חקלאית, תמ"א 35 הוא נושא שכדאי לכם להכיר לעומק.
